Ana içeriğe atla

ops

“Aynı firma olmasın!” anlayışı değişiyor

06.09.2017 - 11:55

Alışveriş merkezlerini yaşanabilir kılan unsurlar nedir? Temiz, hijyenik bir ortamı olmayan, güvenliği güler yüzlü olmayıp keyfe keder bir üst araması yapan, yazın koridorları sıcak olan bir AVM’ye kim gitmek ister ki? Hem de artık 5 dakika mesafede bir diğer AVM varken. Artık müşteriler çok seçici, alternatif çok. En temel unsurlar olan temizlik, güvenlik ve konfor gibi 3 temel husus sadece AVM değil, hemen hemen tüm ticari binalarda artık olmazsa olmazlardan.   
Daha önce paylaştığım yazılarımda kısaca bahsettiğim tesis yönetimi gereklilikleri ve önemine bu yazım ile birlikte daha fazla yer ayırıyor olacağım. Özellikle operasyon bütçelerini düşündüğümüzde enerji tüketimleri dışında kalan maliyetlerin yüzde 80’lere varan payı alan hizmetleri yani ağırlıklı personel maaşlarından oluşan bu bütçeleri doğru yönetmek artık artan birim maliyetlerden dolayı şart oldu. Daha efektif bir bütçe kiracınızın metrekare başına daha az maliyet ödemesi demek, bu da yatırımcı için kira artışlarından daha az etkilenen kiracı demek olabiliyor, malum döviz kurlarındaki artışlar ortada.  Doğru bir ihale, deneyimli ve profesyonel firmaların bu ihaleye katılımı ile en uygun birim maliyetlere ulaşmanız mümkün, ancak her şey sadece maliyet mi? Kötü haber, tabii ki hayır. Merdiven altı tabir ettiğimiz bir firma ile çalışan AVM görmeniz artık pek mümkün değil, bu konuda piyasa artık bilinçlendi, ama sadece markasından ve referanslarına bakarak her şeyi o firmaya teslim etmek yeterli mi? İkinci kötü haber, hayır. En az o şirketin yöneticileri kadar sizin de verilen hizmetin mesela güvenlik risk analizi ayrıntılarından, personel sirkülasyon oranlarından, kullanılan temizleme ekipmanları ve amortisman sürelerinden, kimyasal sarf malzemelerinin maliyet ve tüketim miktarlarından haberdar olmanız gerekiyor. Sadece Operasyon Müdürü olarak değil, AVM Genel Müdürü olarak da başarılı olmak istiyorsanız bu artık şart. 10 sene önce AVM’de yönetici olmak nedir? Ne yapıyorlar ki? Denilen bir dönemden artık en çok bilinen ve popüler iş kolundan birine dönüştü. Daha önce paylaştığım yazıların temel hedefi olan her seviye görev tanımlarında “gerekli değişim ve gelişim” mesajları burası için de geçerli.  Artık bir Operasyon Müdürü’de en az AVM Müdürü kadar kiralama ve kiracı hassasiyetlerini, markanın değeri ve konumunu bilmeli. Aynı şekilde AVM Müdürü’de işletme hassasiyetlerine hakim olmalı, neden mesai yapıldığını, vardiya planlamasını ve hizmet sözleşmesi sorumluluk ayrıntılarını bilmeli. 
Değişen gelişen diğer konu ise aslında başka gelişmiş ülkelerin yıllar önce alıştığı ve geçtiği entegre tesis yönetimi çözümleri. Biz henüz tam anlamı ile buna alışamadık ama değişim burada da kaçınılmaz olacak. Yönetimler artık farklı firma ve yöneticileri, prosedürleri ve performans takipleri ile ayrı ayrı uğraşmak istemiyor. Eskiden kafalarda olan “her şeyi tek firmaya vermeyelim, farklı firmalar olsun oto kontrol mekanizması kurayım, her zaman rekabet içerisinde hissetsinler” anlayışı belki firmanın tüm işletmeleri dikkate alınarak yapılabilir ama aynı bina da hizmetleri tek firmaya vermeme anlayışının eskide kalması gerektiğine inanıyorum. Temizlikte yaşanan aksaklığı güvenlik ya da tam tersi durumu karşılıklı kapatırlar, haberimiz olmaz anlayışındansa, tam da bu noktada “evet açıklarını kapatsınlar ve ortak çözüm üretsinler” düşüncesi bence daha mantıklı. Sonuçta en iyi hizmete öyle ya da böyle ulaşılmalı, o hedefe gidilen yol ile ilgili kurgulanan paranoya ve senaryo yerine hedef odaklılık ve verimlilik esas olmalı.  Aksi halde iki firmanın aynı çatı altındaki rekabeti zaten daha kötü sonuçlara götürecek sizi. Sizin yönetici olarak her şeyi yakın takip etme lüksünüz zaten yok. Teknoloji ile desteklenmiş güvenilir, online takip, denetleme ve kontrol sistemleri olan kendini ispatlamış firmalar zaten istediğiniz her veriyi size sunuyorlar. Ayrıca tüm hizmetlerin başına tek bir yönetici atayarak, malzeme tedariğinde daha avantajlı satın alma imkanları ile de maliyette avantaj, operasyonda daha hızlı aksiyon, geri bildirim sağlanabilir. 
Son konum ve çok önemli olduğuna inandığım, AVM Yönetiminin hizmet verene karşı bakış açısı konusu. Onları nerede görüyor? Bugün varlar hata durumunda yarın ihale ile değişirler düşüncesi ile mi yaklaşıyor? Hayır, en başarılı yönetimlerde gördüğüm konu hep o yöneticinin tüm hizmet sağlayan çalışanları kendi ekibi gibi görmesi sayesinde o AVM başarılı olabiliyor. Temelde çalıştığınız personel firma ismi önemli değil aynı eğitim seviyesinde ve maaşlarda çalışıyorlar, personellerde çok firma değiştirebiliyorlar ama aidiyet duygusunu yaratan ortamlarda daha uzun süre kalarak daha fazla verim sağlayabiliyorlar. Bu ortamı sağlayacak olanlar çalıştığı firmanın yöneticisi olduğu gibi, o binanın yöneticisinin tek tek personeli tanıyarak iyi veya zor dönemlerde yanında olduğunu hissettirmesi ile de bu sağlanabiliyor. Böyle olunca artık çalışan maaş farkları ile iş değiştirme zahmetine girmiyor.  O zaman kısacası o geminin kaptanı olan yöneticiler, her yere her çalışana dokunan bir kaptan olmayı da bilmeliler. Zaten o zaman yaptığımız işten keyif almaya başlamıyor muyuz? 

ops

Yukarı